Eine GmbH hatte ab Mai 2002 ein Reihenhaus gemietet. Der Geschäftsführer der Mieterin sollte das Haus bewohnen und von dort die Geschäfte der GmbH betreiben. Nach einigen Jahren wurde das Mietverhältnis vom Vermieter mit Schreiben von Dezember 2006 zum 30.06.2007 und von der Mieterin mit Schreiben von Januar 2007 zum 30.04.2007 gekündigt. Der Vermieter machte anschließend rückständige Miete bis Ende Juni 2007 geltend. Der Geschäftsführer der GmbH war der Ansicht, dass das Mietverhältnis am 30.04.2007 endete. Entscheidend war dabei, ob die gesetzlichen Kündigungsfristen von Wohnräumen oder von Geschäftsräumen anzuwenden sind.
Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte zu Gunsten des Vermieters, dass das Mietverhältnis zum 30.6.2007 durch die Kündigung des Vermieters beendet wurde. Es handelt sich bei dem abgeschlossenen Vertrag um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, der nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, hängt von dem Zweck ab, den ein Mieter mit der Anmietung der Mieträume verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet, sind die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob ein Mieter die Räume zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Dies war hier nicht der Fall. Die Überlassung der Räume als Wohnräume an den Geschäftsführer persönlich ist kein Wohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung. Eine GmbH kann Räume nicht zu Wohnzwecken anmieten. Das angemietete Reihenhaus diente somit dem Geschäftsbetrieb der GmbH, weil sie es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb nutzte und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung stellte (BGH, Urteil v. 16.07.2008, Az. VIII ZR 282/07).
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Die Änderung der Laufzeit eines Pachtvertrages muss schriftlich erfolgen
Mit schriftlichem Vertrag vom 16.12.1993 pachtete ein Betreiber ein noch zu errichtendes Hotel für 15 Jahre. Das Pachtverhältnis sollte am Tag der Übergabe am 10.01.1995 beginnen. Anschließend legten Verpächter und Pächter den Pachtbeginn mündlich einverständlich auf den 02.01.1995 fest. Dies bestätigte der Pächter in einem Bestätigungsschreiben. Jedoch bereits am 23.03.2006 kündigte der Pächter den Vertrag zum 30.09.2006. Der Verpächter war allerdings der Ansicht, dass die Kündigung unwirksam ist, weil eine Vertragslaufzeit von 15 Jahren vereinbart worden sei.
Das Brandenburgische Oberlandesgericht sah das anders und bestätigte, dass der Pächter das Pachtverhältnis kündigen konnte, jedoch erst zum 02.01.2007. Es wurde nämlich keine Laufzeitvereinbarung, die eine Kündigung ausschließen könnte, wirksam vereinbart. Die ursprüngliche Vereinbarung im Pachtvertrag war nicht wirksam, weil sie 1995 einvernehmlich abgeändert werden sollte. Hierbei hatten Verpächter und Pächter jedoch nicht die Schriftform der ursprünglichen Vereinbarung eingehalten. Nachträgliche, nicht die ursprüngliche Form wahrende Änderungsvereinbarungen sind unwirksam. Das Bestätigungsschreiben über die geänderte Laufzeit entsprach nicht der Schriftform, da das Schreiben nur eine einseitige Erklärung der Pächterin darstellte. Pächter und Verpächter hätten die Änderungsvereinbarung jedoch zusammen schriftlich erklären müssen. Die Kündigung des Pächters konnte das Vertragsverhältnis allerdings erst zum Ende des Jahres beenden (Brandenburgisches OLG, Urteil v. 02.04.2008, Az. 3 U 80/07).